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移交场地并支付违约金的诉讼请求是否应当支持

2020-03-19 00:01:37 编辑:白俊君律师浏览次数:871

导读 : 移交场地并支付违约金的诉讼请求是否应当支持 2010年10月8日,第三人桂林市FDC开发总公司将房屋租给原告从事幼儿教育,约定不得转租幼儿园,如出现转租,有权终止租赁。原告随后转租给被告但《协议书》

(原标题:移交场地并支付违约金的诉讼请求是否应当支持)

移交场地并支付违约金的诉讼请求是否应当支持
       2010年10月8日,第三人桂林市FDC开发总公司将房屋租给原告从事幼儿教育,约定不得转租幼儿园,如出现转租,有权终止租赁。原告随后转租给被告但《协议书》约定为共同合作经营。 
       2017年11月19日,第三人桂林市FDC开发总公司的该房屋被拍卖,第三人张甲、朱某某、张某、张某予以最高价竞得,2018年2月1日,第三人张甲、朱某某、张某、张某予向被告发出《通知》,要求被告应与新所有权人签订租赁协议并交纳租金。 
       2018年2月3日,第三人张甲、朱某某、张某、张某予向原告发出《解除合同告知书》,同日,被告向原告发出《合同解除通知》。 
       为此,原告起诉提出诉讼请求:1.解除原被告双方于2017年1月15日签订的《合作协议书》;2.被告限期撤离桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园,撤走相关设施,将场地移交原告;3.依合同支付给原告违约金20万元;4.本院诉讼费由被告承担。 
       本案涉及几个争议焦点:一、原、被告是合作还是转租?协议虽冠以“合作经营”之名,但实际是原告一方仅提供经营场所收取固定收益、既不参与幼儿园的经营分红亦不负责幼儿园的亏损,被告一方单方经营、自负盈亏,故原、被告间的法律关系实为房屋租赁合同关系,原告的行为构成转租。二、被告转租给原告的房屋是否已经解除?第三人张甲、朱某某、张某、张某予参与竞买取得涉讼租赁房屋所有权,经法院终审判决确认,其依约解除合同符合法律规定,原告与第三人桂林市FDC开发总公司于2010年10月8日签订的协议依法解除。第三人张甲等产权人与原告解除合同后,原告对涉讼租赁房屋丧失转租权而无法继续履行转租人的义务,被告于2018年2月3日向原告发出《合同解除通知》,要求解除原、被告间2017年1月15日签订的《合作协议书》,原告收到通知后对解除《合作协议书》无异议,只是对被告提出的解除理由有不同意见,且原告在诉讼中亦要求《解除合作协议书》,故双方对《解除合作协议书》达成一致,《合作协议书》已于原告收到《合同解除通知》之日起解除。三、被告是否应当支付违约金?因原告对涉讼租赁房屋丧失转租权而无法继续履行转租人的义务,被告在已按约定支付租金的租期内解除合同不构成违约,且根据与新产权人签订的《租赁合同》,其无需撤离并将场地移交给原告,无需支付违约金。为此,法院依法驳回原告的诉讼请求。 
        附: 
       广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 
       民 事 判 决 书 
       (2018)桂0302民初532号 
       原告:广西富川WY农产品有限公司,住所地:富川富阳镇园艺路一区一号,统一社会信用代码:914511237913477472 
       法定代表人:毛某某,总经理。 
       委托诉讼代理人:何某某,广西众望(富川)律师事务所律师。 
       被告:桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园,住所地:桂林市秀峰区篦子园小区86栋,统一社会信用代码:524503027151648779。 
       法定代表人:张甲,园长。 
       委托诉讼代理人:白俊君,广西建桂律师事务所律师。13507830696 
       第三人:张甲,女,1966年9月日出生,布依族,住桂林市叠彩区。 
       第三人:朱某某,男,1992年2月日出生,布依族,住所地桂林市叠彩区。 
       第三人:张某,男,2001年12月日出生,布依族,住桂林市叠彩区。 
       第三人:张某予,女,1998年3月日出生,布依族,住北京市海淀区。 
       第三人:桂林市FDC开发总公司,住所地:桂林市民主路38号,统一社会信用代码:91450300198853497Q。 
       法定代表人:覃某某,总经理。 
       委托诉讼代理人:黎某,广西中心律师事务所律师。 
       原告广西富川WY农产品有限公司与被告桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月24日立案受理后,依法适用普通程序于2018年6月26日第一次公开开庭审理。因本案须以本院(2018)桂0302民初408号原告广西富川WY农产品有限公司与被告张甲、张某、朱某某、张某予、第三人桂林市FDC开发总公司确认解除合同效力纠纷一案的审理结果为依据,本案于2018年8月29日中止审理。因张甲、朱某某、张某、张某予系涉讼租赁房屋新所有权人,桂林市FDC开发总公司系涉讼租赁房屋原所有权人,本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼。2019年9月4日,本案第二次公开开庭审理,原告广西富川WY农产品有限公司法定代表人毛某某及其委托诉讼代理人何某某,被告桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园的委托诉讼代理人白俊君,第三人桂林市FDC开发总公司委托诉讼代理人黎某到庭参加诉讼。第三人张甲、朱某某、张某、张某予经依法送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
       原告提出诉讼请求:1.解除原被告双方于2017年1月15日签订的《合作协议书》;2.被告限期撤离桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园,撤走相关设施,将场地移交原告;3.依合同支付给原告违约金20万元;4.本院诉讼费由被告承担。事实及理由:原告原名称为富川瑶族自治县WY房地产开发有限公司,2012年5月25日经工商登记变更为广西富川WY农产品有限公司,法定代表人仍为毛某某,被告为桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园(原篦子园小区幼儿园)的实际经营者。2008年9月28日、2009年12月10日原告与桂林市房地产发总公司分别签订了《联合开发房地产项目协议书》、《补充协议书》,双方就桂林市篦子园小区1-3层幼儿园综合开发改造建设事项进行了约定,同时对如该项目拿不到开发手续则由原告承租篦子园小区幼儿园十五年。事后原告依合同履行了投资义务,后因客观原因该项目无法进行,原告投资收不回,原告与桂林市房地产发总公司遂于2010年9月30日至10月8日、2011年2月15日至3月3日分别签订了《协议书》、《租赁协议书》,双方对相关事项及租赁十五年原篦子园小区幼儿园达成了相关协议。为了收回投资,原告以法定代表人毛某某的名义于2011年1月18日与桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园签订了为期三年的合作经营《协议书》,双方就合作经营原篦子园小区幼儿园事项进行了约定,随后于2013年7月21日、2017年1月15日双方就继续合作经营原篦子园小区幼儿园事项又分别签订了两份《合作协议书》,其中2017年1月15日的《合作协议书》约定“经营期从2017年2月10日至2020年2月10日,所有经营费用由DFRC智力幼儿园承担,合作分成为由被告于每年的2月10日前一次性支付清纯利润305800元,逾期赔伍百元每天,如一方违约赔对方一年租金”。2017年11月24日,被告一家人经网络拍卖,取得了对原篦子园小区幼儿园1-3层房屋的所有权,为此,被告作为所谓的新房东,违反国家法律规定,违反合同约定,于2018年2月3日向原告发出的《解除合同通知》,以“原告无权出租及不是幼儿园投资人”为由,要求解除(终止)2017年1月15日签订的《合作协议书》。原告方认为,被告原为合作经营方和承租方,双方合作七年多无任何异议,现经拍卖后其身份转化为房屋所有权人,但其非常清楚原被告双方的合作关系,双方签订的《合作协议书》合法有效,被告违约解除不成立,应当依法依合同承担违约责任。原告故诉讼主张权利。 
       被告桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园辩称:1.认为原告的主体不适格,不符合起诉的条件,应依法裁定驳回起诉。原告与本案不存在法律上的利害关系,毛某某与被告签订协议、履行协议的行为,系其个人行为,不是职务行为,原告与以职务关系、代理关系证明原告主体适格的理由不成立,与法相悖。2.即使原告的主体适格,原告与被告签订的协议也无效。涉案款项系利润款,双方约定为利润,毛某某在法庭审理时也认可其收取被告的款项是利润不是房租。协议中关于利润条款属于保底条款,应当确认无效。毛某某与被告签订的协议因毛某某只分享盈利,不承担亏损责任,违背了共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他方的合法权益,依法应当确认无效。3.毛某某与被告签订的协议即使有效,也已经解除。原告与毛某某对于2018年2月7日收到被告发出的《合同解除通知》无异议,且至本案起诉已经超过了三个月,合同自通知到达原告时解除。对于已经解除的合同,原告已无可诉性。被告不应再向原告支付房屋租赁费。4.原告无权要求被告撤离、移交场地和搬走设施及要求被告承担违约责任。第三人张甲、朱某某、张某、张某予与原告解除合同后原告已丧失转租权,故原告请求缺乏事实与法律依据。5.本案案由应为房屋租赁合同纠纷,已经法院生效法律文书认定,原、被告的法律关系为房屋租赁合同关系。综上,请求法院判决驳回起诉或驳回原告的诉讼请求。 
       第三人桂林市FDC开发总公司陈述称:讼争房屋原本属于第三人桂林市FDC开发总公司所有,在2017年被象山区人民法院拍卖,过户后的事情其不清楚。本案纠纷发生在第三人房屋被法院拍卖后产生,原被告之间的纠纷与其没有任何关系,请法院作出公正判决。 
       第三人张甲、朱某某、张某、张某予未答辩,亦未提交证据。 
       根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人张甲、朱某某、张某、张某予经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为其放弃答辩和质证的权利。 
       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下: 
       原告提供的证据一、电脑咨询单、营业执照、法定代表人身份证明、企业变更通知书、证明书,证明原告名称的更迭以及公司对法定代表人代表行为的追认。被告对真实性无异议,对证明书的合法性有异议。第三人无异议。经审查,因各方当事人对证据的真实性无异议,故本院对此证据的真实性予以确认。 
       原告提供的证据二、富川瑶族自治县WY房地产开发有限公司与第三人桂林市FDC开发总公司2008年9月28日签订的《联合开发房地产项目协议》、2009年12月10日签订的《补充协议》、2010年9月30日至10月8日签订的《协议书》、2011年2月15日至3月3日签订的《租赁协议》(附移交单)、2008年付款凭证2张(复印件),证明原告与第三人桂林市FDC开发总公司对篦子园幼儿园地块的联合开发因第三人未获规划许可而转为由原告承租该栋三层建筑十五年,被告支付了100万元履约保证金并已经支付10年的租金。被告对2011年2月15日至3月3日签订的《租赁协议》的真实性有异议,对4份协议的合法性有异议,2010年10月8日《协议书》的第二条第2点是约定不得转租,所以对4份协议的合法性有异议,缴纳100万元的收据是复印件,对其真实性存疑。第三人桂林市FDC开发总公司对其签订的协议认可,并收到了租金。本院认为,上述证据经相对人确认真实,本院予以采信。 
       原告提供的证据三、原告与被告分别于2011年1月18日、2013年7月21日、2017年1月15日签订的《协议书》及《合作协议书》,证明原告将涉讼租赁房屋用于与被告合作经营的事实。被告对该组证据的合法性有异议,认为该组证据同时也反证原告的主体不适格。第三人桂林市FDC开发总公司认为其没有参与,对协议的内容不清楚。本院认为,上述证据双方确认真实且与本案相关,本院予以采信,对其合法性将综合全案事实予以认定。 
       原告提供的证据四、第三人张甲、朱某某、张某、张某予于2018年2月1日发给被告的《通知》、被告于2018年2月3日发给毛某某的《合同解除通知》,以及第三人张甲、朱某某、张某、张某予于2018年2月3日发给富川WY房地产开发有限公司、广西富川瑶族自治县旺源农产品有限公司、毛某某的《解除合同告知书》,证明被告有违约的事实,其解除合同理由不成立,本案被告及法定代表人张甲等人均无权解除合同。被告认为上述证据不能证明原告所述的证明内容,并且能反证在合同有效的情况下,双方已经解除合同。第三人桂林市FDC开发总公司认为其没有参与,对上述材料不清楚。本院认为,上述证据双方确认真实且与本案相关,对其真实性本院予以确认。 
       原告提供的证据六、毛某某于2018年2月23日发给被告的《关于<合同解除通知>的复函》、EMS邮寄单、顺丰邮寄单,证明:原告对被告要求解除双方于2017年1月15日签订的合作协议作出回应,明确被告提出解除合同的理由不成立,要求被告承担违约责任。被告对证据的合法性有异议,认为不能证明其证明内容。第三人桂林市FDC开发总公司认为其没有参与,对上述材料不清楚。本院认为,上述证据双方确认真实且与本案相关,对其真实性本院予以确认。 
       原告提供的证据七、第三人张甲书写的说明,证明2017年12月5日第三人张甲从象山区法院收取原来原告交付给第三人桂林市FDC开发总公司剩余租金192500元的事实。被告认为在第一次开庭的时候其未收到这份证据,不同意质证。第三人桂林市FDC开发总公司认为其没有参与,对上述材料不清楚。本院认为,原告虽未提供证据原件,但该事实已经法院生效法律文书确认且与本案相关,本院予以确认。 
       被告提供的证据四、《租赁合同》及转账凭证,证明被告已经与新产权人形成租赁关系。原告对证据的真实性无异议,但认为不合法,被告提供的租赁协议是造假的,被告违反合同约定,自己将租金付给自己,损害原告的权利,违反合同法中的买卖不破租赁的事实。第三人桂林市FDC开发总公司对证据的真实性不清楚,不发表意见。本院认为,上述证据原告确认真实,本院予以采信,对其合法性将综合全案事实予以认定。 
       被告提供的证据五、(2018)桂0302民初408号民事判决书、(2019)桂03民终761号民事判决书,证明由法院生效判决确认新产权人张甲、朱某某、张某、张某予已经与原告解除了租赁合同。原告对证据的真实性合法性无异议,关联性有异议,认为这两份判决书不当然的免除被告的民事责任,无论双方是合作或者租赁,被告都应当履行其应当履行的义务。第三人桂林市FDC开发总公司对该组证据无异议。本院认为,对法院生效法律文书确认的事实,本院予以确认。 
       本院经审理认定事实如下: 
       2008年9月28日,第三人桂林市FDC开发总公司为甲方与富川瑶族自治县WY房地产开发有限公司为乙方就合作开发篦子园幼儿园地块达成《联合开发房地产项目协议》。2009年12月10日,双方签订《补充协议》,约定(节录)“四、《原协议》增加一条款为:如乙方不能在约定的时间完成定点文及计划文,甲方同意乙方承租篦子园幼儿园15年……”。2010年10月8日,双方签订《协议书》,约定(节录)“二、甲方同意将篦子园幼儿园房屋租给乙方从事幼儿教育使用……2、租赁期为十五年,自2011年2月15日起至2026年2月14日止。在租赁期间,乙方不得转租幼儿园,如出现转租,甲方有权终止租赁。3、前十年的租金共65万元……2021年2月15日起至2026年2月14日租赁期的租金双方另行协商,并另签订租赁协议”。2011年2月14日,毛某某向第三人桂林市FDC开发总公司支付租金35万元;2016年2月2日,毛某某向第三人桂林市FDC开发总公司支付租金30万元。 
       2011年1月18日,毛某某为甲方与被告桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园为乙方签订《协议书》,约定(节录)“经甲、乙双方协商,甲方现将承租的原桂林市FDC开发总公司所属桂林市秀峰区篦子园小区幼儿园与乙方共同合作经营:……一、合作经营期限叁年(从2011年2月10日起至2014年2月10日止)……二、乙方负责经营幼儿园的一切费用及投资,甲方负责将房租交给桂林市FDC开发总公司。三、为简化核算,乙方付给甲方的利润为每月贰万元正。乙方须在合同签订之日起五日内预付半年的利润壹拾贰万元正,满半年后五日内再预付半年的利润壹拾贰万元正,以此类推!如果一次性付全年利润,其乙方应付给甲方的利润为壹拾玖万玖千玖百元整。如乙方不能按期付款,甲方有权终止合作经营。付款时间为每年的1月25日前”。2013年7月21日,双方续行签订《合作协议书》,有效期延长至2017年2月10日,年纯利润增加至278000元。2017年1月15日,双方再次签订《合作协议书》,有效期延长至2020年2月10日,年纯利润增加至305800元,如逾期赔伍佰元每天,并约定“如任何一方违约,赔对方壹年租金”。截至2017年1月26日,被告法定代表人张甲累计向毛某某转款计1859800元。 
       2017年11月19日,第三人张甲、朱某某、张某、张某予参加桂林市象山区人民法院网络司法拍卖,以6505000元最高价竞得拍卖标的物桂林市篦子园小区1-3层幼儿园,桂林市象山区人民法院于2017年11月30日作出(2017)桂0304执580号之二执行裁定予以确认并于2017年12月28日将截至2021年2月14日的剩余租赁期限的预付租金192500元转与第三人张甲。 
       2018年2月1日,第三人张甲、朱某某、张某、张某予向被告发出《通知》,称根据2017年11月30日桂林市象山区人民法院作出的(2017)桂0304执580号之二执行裁定,桂林市篦子园小区1-3层幼儿园的所有权归其所有,今后被告应与新所有权人签订租赁协议并交纳租金。 
       2018年2月3日,第三人张甲、朱某某、张某、张某予向原告及毛某某发出《解除合同告知书》,称“鉴于贵公司承租该房产并非用于自己经营,而是多次转租他人使用的实际情况,现根据《协议书》第二条第2项规定,解除(终止)本协议”。 
       同日,被告向毛某某发出《合同解除通知》,称“鉴于你无权出租及不是幼儿园投资人的实际情况,特解除(终止)2017年1月15日签订的合作协议书。”毛某某于2018年2月7日收到该《合同解除通知》,并于2018年2月23日向被告发出《关于<合同解除通知>的复函》,称“一、我方与贵方2017年1月15日签订的是双方合作经营桂林市篦子园小区DFRC智力幼儿园的《合作协议书》,因此,贵方提出解除合作协议书的理由不成立。二、在《合作协议书》履行期间,贵方单方面提出解除合同,是单方的违约行为,根据双方的约定,贵方应当向我方支付违约金为一年租金200000元。三、鉴于贵方已单方面向我发出解除(终止)2017年1月15日的合作协议书,我方决定:1、要求贵方于2018年3月2日前撤除桂林市篦子园小出DFRC智力幼儿园,撤走贵方投入的教具和设施,将场地移交我方。对于贵方逾期未撤离的教具和设施,我方将按贵方丢弃的废物进行处理,并由贵方承担处置费用。2、要求贵方于2018年3月2日前向我方支付违约金200000元,否则,我方将通过法律程序追究贵方违约责任。3、要求贵方今后不得干涉我方与他方合作经营桂林市篦子园小区幼儿园的合作行为;否则,由贵方赔偿我方和他方的合作损失。” 
       2018年2月8日,第三人张甲、朱某某、张某、张某予作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》,将涉讼房屋出租给被告,租期半年自2018年2月8日至2018年8月8日,月租金30000元。 
       2018年4月25日,原告以第三人张甲、朱某某、张某、张某予为被告向本院提起诉讼,请求:1、确认第三人张甲、朱某某、张某、张某予于2018年2月3日作出的解除合同行为无效;2、第三人张甲、朱某某、张某、张某予继续履行第三人桂林市FDC开发总公司与原告于2010年10月8日签订的租赁协议。2018年12月6日,本院作出(2018)桂0302民初408号民事判决,确认第三人张甲、朱某某、张某、张某予依约解除合同符合法律规定,原告与第三人桂林市FDC开发总公司于2010年10月8日签订的协议依法解除,驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉,桂林市中级人民法院于2019年7月10日作出二审民事判决,驳回上诉,维持原判。 
       2018年4月25日,原告同时向本院提起本案诉讼。 
       同时查明:桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园由被告张甲于2003年举办,其2011年2月份以前向第三人桂林市FDC开发总公司承租涉讼租赁场所作为办学场所。 
       另,富川瑶族自治县WY房地产开发有限公司于2012年5月25日变更企业名称为广西富川WY农产品有限公司,其法定代表人为毛某某。 
       本院认为:毛某某作为原告的法定代表人与被告桂林市秀峰区DFRC智力幼儿园签订三次《协议书》的行为,均得到原告的认可,应认定为代表行为,其法律后果当由毛某某所代表的法人承受,原告得提起本案诉讼。上述三份协议虽冠以“合作经营”之名,但实际是原告一方仅提供经营场所收取固定收益、既不参与幼儿园的经营分红亦不负责幼儿园的亏损,被告一方单方经营、自负盈亏,故原、被告间的法律关系实为房屋租赁合同关系,原告的行为构成转租。 
       第三人张甲、朱某某、张某、张某予参与竞买取得涉讼租赁房屋所有权,经法院终审判决确认,其依约解除合同符合法律规定,原告与第三人桂林市FDC开发总公司于2010年10月8日签订的协议依法解除。第三人张甲等产权人与原告解除合同后,原告对涉讼租赁房屋丧失转租权而无法继续履行转租人的义务,被告于2018年2月3日向原告发出《合同解除通知》,要求解除原、被告间2017年1月15日签订的《合作协议书》,原告收到通知后对解除《合作协议书》无异议,只是对被告提出的解除理由有不同意见,且原告在诉讼中亦要求《解除合作协议书》,故双方对《解除合作协议书》达成一致,《合作协议书》已于原告收到《合同解除通知》之日起解除。因原告对涉讼租赁房屋丧失转租权而无法继续履行转租人的义务,被告在已按约定支付租金的租期内解除合同不构成违约,且根据与新产权人签订的《租赁合同》,其无需撤离并将场地移交给原告。 
       综上,依照《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条的规定,判决如下: 
       驳回原告广西富川WY农产品有限公司的诉讼请求。 
       本案原告已预交案件受理费4300元,由原告广西富川WY农产品有限公司负担。 
       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉案件受理费4300元[户名:桂林市中级人民法院,帐号:20×××16,开户行:农行桂林高新支行],上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。 

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