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预售商品房作抵押,债务人对个别债权人的债务清偿是否有效?

2019-11-21 00:05:51 编辑:房产律师浏览次数:931

导读 : 原告诉称1.请求确认雅正破管字第18-45号《解除的通知》无效;2.请求确认原告与被告签订的合同成立并生效;3.请求判令被告继续履行《万州市商品房买卖合同》内容即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不

(原标题:预售商品房作抵押,债务人对个别债权人的债务清偿是否有效?)

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)原告诉称1.请求确认(2018)雅正破管字第18-45号《解除的通知》无效;2.请求确认原告与被告签订的合同成立并生效;3.请求判令被告继续履行《万州市商品房买卖合同》内容即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年12月至2014年2月期间,原告等人共计向被告公司股东洪兴支付款项160万元,被告共计收到原告等人借款160万元。后因被告及被告的共同借款人无法偿还借款,双方协商被告将自己开发的房屋出售给原告等人,其借款本息作为购房款,于是原告将被告出具的借条原件上载明的金额作为购房款,在签订协议后将借条原件给了被告,被告收到后向原告出具了购房款及代收税费的现金收据。2015年7月27日,原告与被告签订了《万州市商品房买卖合同》,该商品房买卖合同第七条规定:“属预售商品房的,甲方应当在2016年12月31日前,依照国家和地方的有关规定,将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付已经使用。”第二十二条规定:“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”第二十三条规定:“本合同中的已付房价款,是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款(包括定金),如系按揭购房的,应包括已向甲方支付的银行按揭款”。2018年5月24日,大足法院作出(2018)渝0111破申3-1号民事裁定,裁定:“受理申请人丁义林对被申请人万州雅正置业有限公司的破产清算申请”。
        2018年9月10日,被告的破产管理人向原告发出了(2018)雅正破管字第18-45号解除《商品房买卖合同》的通知书。原告与被告签订的商品房买卖合同成立并生效不具备解除的条件:1.原告与被告签订的《万州市商品房买卖合同》约定的商品房基本状况,商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等,具备商品房买卖合同的必要条款,双方并在落款处签字盖章。被告对涉案合同真实性未提出异议。可见,双方订立商品房买卖合同意思表示真实,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效。2.原告与被告签订商品房买卖合同时,原告已经支付了合同约定的价款,原告的义务已经全部履行,被告应该履行合同约定的义务即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请,提交土地房登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款,由原出借人向借款人购买标的房屋,而并非为借款合同提供担保,故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。本案涉案商品房买卖合同是受理被告破产申请前一年前形成的,买卖合同是诺成合同不是实践合同,并不因为标的物未交付影响合同效力,且原告已经全部履行了合同约定的义务,因此本案不受《中华人民共和国企业破产法》(以下简称“破产法”)第十六条、第十八条的约束。所以被告的破产管理人在《解除〈商品房买卖合同〉的通知》适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条规定不符合本案涉案事实。综上所述,原告将借给被告的借款作为原告购房款向被告购买房屋的意思表示真实,原告与被告建立的借贷关系已经消灭,本案《万州市商品房买卖合同》成立并生效,被告的破产管理人的通知无效,被告应继续履行合同义务,交付并办理产权登记。被告辩称答辩人从下面几个方面进行答辩:1.针对本案事实。
        从原告举示的材料来看,不能证明原告与被告之间存在借款合同关系、原告对被告享有其诉称的借款债权;涉案合同签订后,原告并未按照该合同约定支付购房款,而系用其诉称的上述借款债权冲抵购房款。2.针对法律关系。原告诉称其作为出借人与被告原存在借款合同关系,而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同,借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭,按照最高人民法院规定,人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由,因此,本案案由应调整为民间借贷纠纷。3.针对原告的诉讼请求。本院查明被告雅正公司于2012年7月26日注册登记成立,公司股东原为洪兴、刘兴、刘森(2015年6月30日变更为洪兴、周森),公司经营范围:房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。2013年12月3日,案外人赵虎转账支付给洪兴10万元;2013年12月3日,欧仁赵仁转账支付给洪兴20万元;2014年1月3日,任海燕转账支付给洪兴30万元;2014年2月2日,赵虎转账支付给洪兴1**万元。上述银行转账共计160万元。赵虎与欧仁赵仁系父子关系,任海燕与欧仁赵仁系夫妻关系。2015年7月27日,本案原告与雅正公司签订了《万州市商品房买卖合同》(合同编号:盛世龙成商字第2015-175号),合同约定:原告向被告购买由被告开发建设的“盛世龙成”工程项目199号附24号预售商品房(商服用房),建筑面积140.73平方米,套内建筑面积117.60平方米,总成交金额2814600元;在签订合同时以一次性付款的方式支付总房款2814600元,交房期限为2016年12月31日前等内容。2015年7月27日,雅正公司向原告出具收据一份,载明收到原告1-附23号门市房款170万元。2015年7月27日,万州市大足区国土资源和房屋管理局为二原告所购涉案房屋办理了商品房期房买卖预备案登记。2018年6月25日,本院作出(2018)渝0111民破3-1号决定书,指定中豪律师事务所担任雅正公司破产管理人。涉及本案《万州市商品房买卖合同》中的“盛世龙成”商品房工程项目至今尚未竣工验收也未交付使用。2018年9月10日,雅正公司破产管理人向原告作出(2018)雅正破管字第18-45号《解除〈商品房买卖合同〉通知书》,以原告与雅正公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系,可能存在以房抵债的关系,原告与雅正公司签订的《商品房买卖合同》应按照原法律关系处理,且继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿为由,通知原告解除《商品房买卖合同》。
        本院认为本案争议焦点:原、被告之间是否存在民间借贷关系?是否存在以房抵债的事实?原、被告双方应当继续履行《商品房买卖合同》还是解除?对此,本院评析如下:本案原告举示的《商品房买卖合同》、银行转账凭证等证据,能够证明本案原告与被告存在民间借贷关系。依法成立的合同,自成立时生效。本案涉及的《商品房买卖合同》,并非为原、被告双方之间的借款合同的履行提供担保,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定情形,且系双方当事人真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,因此,该合同成立并有效。故,对原告请求确认合同成立并生效的诉讼请求,本院予以支持。实践中,当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债,该约定实为债务的清偿,属以物抵债,在未办理物权转移手续前,该清偿行为尚不成立。本案《商品房买卖合同》中涉及的“盛世龙成”商品房项目至今没有竣工验收也未交付使用,其物权没有发生转移,案涉《商品房买卖合同》尚未履行完毕,被告与原告之间的以房抵债行为尚未完成,案涉房屋仍然属于被告的财产。故,在合同尚未履行完毕的情况下,若合同一方当事人进入破产程序的,合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”破产管理人基于破产法的规定,对尚未履行完毕的合同行使合同继续履行或者解除权,应当从有利于破产财产最大化基础加以考量,继续履行合同不能损害全体债权人合法权益,若因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益的,不应继续履行合同。
        本案原告作为被告的民间借贷债权人,可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定,以原有债权向雅正公司管理人申报相关权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条,《中华人民共和国物权法》第九条之规定裁决结果一、确认原告任海燕、欧仁赵仁与被告万州雅正置业有限公司于2015年7月27日签订的《万州市商品房买卖合同》(合同编号:盛世龙成商字第2015-175号)成立并生效。二、驳回原告任海燕、欧仁赵仁对本案的其他诉讼请求。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于万州市第一中级人民法院。

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